作者

冯婉瑜

来源

野马财经

什么是长期主义？贝佐斯以“PROPHET”回应；巴菲特给出的答案是“长坡厚雪”；张磊认为是大数定律、均值回归下，“价值”带来的确定性。问题在于，当一个行业的黄金时代、白银时代已远去，“厚雪”变成了“薄利”，投资人或许可以切换赛道、从容而退；但身处其中的企业们，又该何去何从？恰如房地产公司正在面临的抉择。政策落地与经济转型双重压力之下，曾经躺着挣钱、坐着数钱的高利润时代渐行渐远。在万科年业绩推介会上，万科董事会主席郁亮直言，房地产行业已进入了管理红利时代，过往的赚大钱、快钱已转变为挣慢钱、长钱、老实钱。那么身处行业变革中的房企们，该如何破局？回到万科的这场业绩推介会，万科管理层在大谈管理红利时代时，有一个词在短短一小时的问答环节出现了多达12次，这或许就是万科在新时代的解题思路。这个词是——“长期”。管理红利时代：站着，才能挣钱近三十年的房地产行业，就是一场造富运动，一大批千亿、万亿级地产公司诞生，诸多地产人士名列财富榜单。不过，风起于青萍之末，火热的景象之下，变局已经发生。一方面，是“房住不炒”相关政策的加速落地。三道红线、贷款集中度管理、土地供应双集中等重磅政策密集出台，再加上新冠的影响，销售增速放缓、如何降债活血成为诸多房企不得不面对的问题。另一方面，是经济层面供需关系的改变。从城镇化率逐步升高、到居民杠杆风险性加大、再到老龄化日益严重，环环相扣之间，增量市场开始缩小，争夺存量市场的重要性日益显现。在这一变化中，行业“老大哥”万科提出了房地产行业进入了管理红利时代，并认为充分竞争是这个时代的主要特征。很多房企可能还来不及去理解什么管理红利时代，但最直观的感受是，挣钱变难了。很多地产人发现，在这个全新的时代，既无法像土地红利时代一样依托“人脉变现”，又难以再像金融红利时代“以钱生钱”，过去的经验不再奏效，挣钱的难度似乎被无限放大了。万科集团董事会主席郁亮那么，房地产行业是否还有希望呢？在郁亮看来，即使进入管理红利时代，行业依然大有可为，家电行业就是很好的例子。梳理家电行业过往的历史可以发现，在10多年前，家电行业就遭遇到了类似于今天房地产行业的“管理红利时代”。以“彩电、冰箱、洗衣机、空调”为主的四大件，曾经是家电市场最受宠的存在。而在年前后，历经多年的超速发展，“四大件”市场趋于饱和，城镇居民每百户洗衣机、冰箱、空调保有量均逼近，彩电数量更是接近。激烈的竞争之下，诸多企业迎来了发展的关键时刻。其中，格力电器完成了集团总部内部机构的精简优化；海尔电器全球化品牌战略开启，并达成了与北京奥组委的多方面合作；美的集团则确定了“产品领先、效率驱动、全球经营”的战略变革方向，通过数字化变革、渠道变革和“T+3”以销定产模式大幅提升经营效率。过去十年，海尔、美的平均ROE均超过20%，格力超过30%，皆成为了行业内发展良好的领军企业。又如PC电脑，行业发展初期，商品严重缺乏之时，仅靠“进口代销”便能获得大量利润，但行业成熟之后，想要继续保持领先地位，技术、服务、品牌、内控等各方面的能力，缺一不可。这些案例告诉我们，即使行业进入存量竞争时代，优秀企业仍然可以通过自身的努力实现高质量发展。管理红利时代带来迷茫的同时，也往往伴随着新的发展理念和机遇。但机遇并非唾手可得。如果说“土地红利时代”是躺着就能挣钱，“杠杆红利时代”坐着也能挣钱，“管理红利时代”则必须站起来，甚至走起来、跑起来才能获得相对应的回报。谁能领跑新时代？面对管理红利时代，在纷纷降负债的基础上，各个房企的核心策略也各有不同，有的如分拆业务上市，盘活资金谋求发展；有的全力投入到一个与房地产行业无关的行业，跨界获取发展的第二次机会等等。作为管理红利时代这一概念的最先提出者，房地产老大哥万科一向最能感受冷暖变化，从白银时代到活下去，在极大的争议中都逐渐成为了现实。也可能正基于此，当郁亮提出管理红利时代时，迅速获得了行业内的高度认同。那么，万科将如何应对，也成为了行业


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