一、新中国房地产市场的诞生

第一阶段：理论突破与试点起步阶段（至年）

年理论界首先提出了住房商品化、土地产权等观点。年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。年国务院在四个城市进行售房试点。年广东、重庆开始征收土地使用费。

年被认为是中国房地产的元年，因为这一年邓老把房子定义为商品。房改和土改同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。年，邓老肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。

至年是中国房地产市场的起步阶段。年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。所以，年才是中国地产开始进入商业化的时间点。从年到年这个时间段，中国房地产处于制度探索阶段，规模较小。

首先从年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。年邓小平同志南巡深圳，发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北京、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（至年）

中国第一个房地产泡沫破裂

年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。年“安居工程”开始启动。年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从年下半年到年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

在这个时间段，海南房地产发展具有代表性的意义。年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海南淘金，这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。

年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段，同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。年房地产平均价格为元/平方米，年为元/平方米，年则猛增至元/平方米，比年增长%。地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。年上半年房地产价格达到顶峰，为元／平方米。93年下半年基本上回落到年的水平，跌幅达八成五。剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国地产的首个调控政策出台。于是海南泡沫直接炸裂，海口的1.3W家房地产公司倒闭了95%，引发坏账亿元。

于是海南有了三大景观“天涯，海角，烂尾楼”。同时，海南房地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆，全国房产价格纷纷大跌，房地产市场被冰封。

PS：中国第一批地产人的诞生：

潘石屹等万通系人马，也因海南泡沫把他们变成了地产大亨,潘石屹离开万通，通过离岸注册方式成立一家“外资”公司SOHO，易小迪离开万通成立了阳光地产！北京国贸边上万通广场，阳光，SOHO现代城都是他们的项目。

（海南淘金时的“万通六兄弟”，从左到右依次为：冯仑、易小迪、王功权、潘石屹）年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个万。如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。

为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（至年）

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。

这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是年至年为中国房地产业高速增长期。年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会







































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